Com entrada em vigor a 1 de novembro, o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro aprova um conjunto de alterações ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto), bem como ao Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro).
A PLMJ destaca adiante alguns dos aspetos mais relevantes destas alterações.
TRANSMISSIBILIDADE DO REGISTO
Uma das novidades com maior impacto consiste na alteração da natureza do registo do estabelecimento de alojamento local, o qual deixou de ser pessoal e intransmissível. Consequentemente esse registo, que constitui título de abertura ao público do estabelecimento, já não caduca com a (i) transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração; ou a (ii) transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo.
Em todo o caso, no âmbito do poder atribuído aos municípios para regulamentar a atividade do alojamento local, ficou estabelecido que, para as áreas de contenção, estes poderão estabelecer limites à transmissibilidade de novos números de registo nas modalidades “moradia” e “apartamento”.
A EXISTÊNCIA EM CONDOMÍNIO
Ainda que o título constitutivo da propriedade horizontal ou o regulamento de condomínio que dele faça parte integrante não proíbam o exercício da atividade de alojamento local, podem ser aprovadas as seguintes deliberações:
1) A criação ou alteração ao regulamento de condomínio, com o objetivo de proibir o exercício da atividade de alojamento local no prédio: deve ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio;
2) Oposição ao exercício da atividade de alojamento local numa determinada fração autónoma: deve ser aprovada por mais de metade da permilagem do edifício e fundamentada e desde que seja fundada na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.
A deliberação prevista no parágrafo 2) antecedente pode levar ao cancelamento do respetivo registo do estabelecimento de alojamento local, quando o respetivo cancelamento for solicitado ao presidente da câmara municipal. Em alternativa ao cancelamento, o presidente da câmara municipal pode convidar o titular do registo e os condóminos à obtenção de um acordo, cuja negociação será acompanhada pelo provedor do alojamento local (se aplicável). Este procedimento deve, no entanto, estar concluído no prazo máximo de 60 dias.
COMPETÊNCIA REGULAMENTAR
Conforme antecipado, os municípios podem aprovar um regulamento administrativo tendo por objeto a regulação da atividade de alojamento local no respetivo território. Ao abrigo das novas alterações, os municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados a 1 de novembro de 2024, como é o caso de Lisboa e Porto, deverão deliberar no prazo máximo de 12 meses, se exercem esse poder regulamentar. Os demais municípios terão 12 meses para deliberar, contados da data em que atinjam esses 1000 registos.
No contexto regulamentar, os municípios mantêm a possibilidade de estabelecer:
a) áreas de contenção, que corresponderão a áreas de sobrecarga de estabelecimentos de alojamento; e
b) áreas de crescimento sustentável, que corresponderão a áreas em que se justificam medidas de monitorização e acompanhamento, com vista a impedir situações de sobrecarga.
Essas áreas, a existir, devem ser reavaliadas, no mínimo, de 3 em 3 anos, e já não de 2 em 2, conforme estabelecia o anterior regime. Por outro lado, em ambos os casos, o referido regulamento pode impor limitações aos novos registos.
Faz-se notar que, até à entrada em vigor do regulamento administrativo, a assembleia municipal poderá deliberar a suspensão de novos registos em áreas especificamente delimitadas, por um período máximo de um ano.
No âmbito do poder regulamentar, surge como inovatória a figura do provedor do alojamento local, que poderá ser prevista em sede de regulamento e com o propósito de apoiar o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados.
PROGRAMA MAIS HABITAÇÃO
Foram revogadas as seguintes medidas, introduzidas pelo Programa Mais Habitação, relativas ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local: (i) os registos deixam de ter prazo, o qual era anteriormente de 5 anos, renovável por iguais períodos; (ii) foi levantada a suspensão geral de novos registos de alojamento local de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício; e (iii) não haverá reapreciação dos registos em 2030.
Recorda-se ainda que, no passado dia 10 de setembro de 2024, com entrada em vigor no dia seguinte, foi publicado o Decreto-Lei n.º 57/2024, que introduziu outras alterações ao Programa Mais Habitação, nomeadamente (i) a revogação da contribuição extraordinária sobre o alojamento local, (ii) a revogação da fixação do coeficiente de vetustez aplicável aos estabelecimentos de alojamento local para efeitos da liquidação do imposto municipal sobre imóveis (“IMI”). Consulte a nossa Nota Informativa a respeito deste tema.